Primeiro fundo imobiliário verde vai bancar prédios de madeira da construtech Noah

Está vindo a mercado o primeiro fundo imobiliário com selo verde do país — e a inovação vai além dos atributos ambientais do instrumento financeiro.

Os recursos vão viabilizar o desenvolvimento dos primeiros edifícios comerciais em madeira engenheirada do país, a serem erguidos pela construtech Noah. A ambição é captar entre R$ 200 milhões e R$ 300 milhões na oferta pública, que será feita com esforços restritos (destinada a alguns investidores profissionais). 

A madeira engenheirada, ou mass timber, utiliza camadas de madeira maciça sobrepostas para fazer pilares, vigas e lajes que substituem o aço e o concreto na estrutura de prédios de muitos andares, com a vantagem de cortar drasticamente a emissão de gases de efeito-estufa do processo construtivo. A tecnologia virou febre no mundo nos últimos anos e agora começa a chegar ao Brasil.

Nas últimas semanas, o apetite dos investidores institucionais e de family offices, alguns com claro viés ESG, foi testado em conversas conduzidas pela gestora do fundo, a Integral Brei, e a captação deve abrir já nos próximos dias. A gestora e a Noah estão em período de silêncio e não fizeram comentários.

O que os investidores ouviram é que o  FII Integral BREI – Noah vai financiar a aquisição dos terrenos e a construção de três empreendimentos, nas regiões dos Jardins, avenida Paulista e Vila Madalena, este último um prédio de 11 andares. Os três edifícios são para uso comercial de múltiplos inquilinos, num modelo de boutique office.

A Noah Tech tem outros dois a três projetos também em São Paulo em estudo de viabilidade que futuramente podem integrar o fundo.

O selo verde será da consultoria Sitawi, que atestou as contribuições positivas para o meio-ambiente.

Para se tornar elegíveis para compor o fundo, os projetos terão que atender a três critérios mínimos, que serão auditados anualmente: redução de, no mínimo, 30% de emissão de CO2 na produção dos materiais e construção, em relação aos processos construtivos convencionais; certificação FSC de manejo sustentável para toda a madeira utilizada; e obtenção de certificação LEED de edifícios sustentáveis depois de prontos.

Apesar da substituição dos elementos estruturais, as construções em mass timber ainda são emissoras de gases, por causa do concreto utilizado nas fundações e também de todo o transporte dos materiais. Ainda assim, a redução total tem ficado entre 30% e 40%, segundo especialistas.

Rompendo barreiras

Em conversa com o Reset no fim do ano passado, o fundador e CEO da Noah, Nicolaos Theodorakis, disse que a empresa resolveu partir para a incorporação do projeto, verticalizando a atividade que inicialmente seria apenas de construção, para vencer a resistência do mercado imobiliário.

“As pessoas querem ver para crer”, disse. “A madeira é o único material que é renovável e estruturalmente eficiente ao mesmo tempo e a gente provoca muito o mercado com relação a isso.”

A Noah foi fundada em 2019, em dezembro de 2020 levantou R$ 1,6 milhão em capital semente e agora parte para o FII para finalmente tirar seus projetos da prancheta. 

Além do aspecto ambiental, outro atributo do mass timber ressaltado pela construtech é a eficiência. Enquanto no método tradicional as lajes, vigas e paredes são feitas no canteiro de obras, com enorme desperdício de materiais, a madeira engenheirada tem um processo industrial e as peças chegam prontas para serem montadas. 

Nesse sentido, a Katerra, construtech de Palo Alto que tem o Softbank como investidor, é a grande referência da Noah. A diferença é que na Europa, onde a tecnologia nasceu, e nos Estados Unidos a cadeia de fornecimento já está mais organizada, o que permite a redução de custos.

Aqui no Brasil, a Crosslam e a Rewood já fabricam a madeira engenheirada, mas com um foco mais no mercado residencial. A Urbem, nova divisão da Amata, promete para 2022 sua primeira fábrica e quer se tornar a maior fabricante de mass timber em larga escala do Brasil.

“A Katerra atingiu uma economia de até 30% de custos de construção. Nosso desejo no futuro é ter condições de chegar nesse nível de eficiência”, disse o CEO.

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