Fundo imobiliário ESG quer R$ 6 bi para construir ‘Vale do Silício’ candango

Deve finalmente vir a mercado em junho o mega fundo imobiliário com credenciais ESG que vai bancar a construção de uma ‘smart city’ em Brasília, com uso de tecnologia para otimizar a mobilidade urbana e adotar soluções sustentáveis, batizada de Biotic.

O sonho não é pequeno.

Depois de anos de planejamento, a ambição é levantar R$ 1,2 bilhão na primeira oferta, de um total previsto a ser captado de R$ 6 bilhões, em quatro fases. A tranche inicial será destinada ao desenvolvimento do projeto, que deve levar de dois anos e meio a três anos.

“Queremos desenvolver o projeto com investidores profissionais, como grandes fundos de pensão, fundos soberanos e grandes family offices”, diz Vitor Bidetti, CEO da gestora Integral Brei, que venceu uma concorrência para estruturar o fundo e fazer sua gestão. “Quando os empreendimentos começarem a performar, gerando renda, vamos abrir a captação para pessoas físicas.”

Segundo ele, há conversas encaminhadas com potenciais investidores e a expectativa é que os cheques girem em torno de US$ 100 milhões cada um.

O terreno de 1 milhão de metros quadrados onde será erguido o Biotic, localizado na ponta da Asa Norte, está avaliado em R$ 1 bilhão e será incorporado ao fundo. Com isso, a Terracap, estatal dona do terreno, será cotista do fundo, que terá o Banco de Brasília (BRB) como administrador.

O fundo chegou a ser anunciado em meados de 2020, mas só agora abrirá para captação, depois de um processo de detalhamento do projeto, tornando-se o segundo fundo imobiliário com selo verde. O primeiro, também estruturado pela Integral Brei, já está captando e vai bancar a construção dos primeiros edifícios comerciais em madeira engenheirada no Brasil.

Papa da cidade inteligente

A ideia do Biotic não é nova: nasceu 20 anos atrás, como um parque tecnológico. Mas, nos últimos anos, conforme começava finalmente a tomar forma, acabou evoluindo para o conceito de ‘smart city’. 

O projeto incorporou clusters de comércio, residências, hotelaria e universidade aos escritórios que pretendem acomodar empresas de tecnologia, com a intenção de que as pessoas vivam, estudem e trabalhem na área. 

A estimativa é abrigar 794 empresas e mais de 2 mil estações de co-working, com geração de 7,6 mil postos de trabalho e 9,5 mil moradores. 

Embora Brasília não seja o berço brasileiro de startups por excelência, a tese é que o espaço não deverá ter problemas para atrair ocupantes porque o maior consumidor de tecnologia do país é o governo federal.

A Terracap, controlada pelo governo do Distrito Federal (51%) e pela União (49%), é a companhia imobiliária ‘dona de Brasília’ e separou o terreno com a intenção de erguer um parque tecnológico e diversificar a economia da capital do país para além do serviço público. O Biotic é uma subsidiária integral da Terracap.

Já com a ideia de fazer uma cidade inteligente, o projeto foi encomendado ao papa do assunto, o engenheiro, arquiteto e inventor italiano Carlo Ratti, que, além de seu escritório, dirige um laboratório de inovação urbana no Massachusetts Institute of Technology, o MIT. 

O próprio conceito de smart city abriu a porta para que o fundo saísse com selo verde, que foi validado pela consultoria Sitawi.

Cidades — ou bairros — planejadas desde o início para serem inteligentes, como o Biotic, usam a tecnologia de maneira estratégica para melhorar a infraestrutura, adotando soluções sustentáveis em frentes como mobilidade urbana, energia, coleta de lixo, controle de poluição, entre outros. Trata-se de algo cada vez mais relevante, diante do crescimento populacional previsto para as próximas décadas, para garantir qualidade de vida para as pessoas e evitar danos ambientais e sociais. 

No caso do Biotic, há compromissos em diversas frentes — registrados no regulamento do fundo e que serão auditados pela Sitawi, além de serem objeto de certificações específicas. 

Exemplos: o projeto prevê um desenvolvimento compacto, com distâncias que podem ser percorridas sem carros e com incentivo ao pedestrianismo e ao uso de bicicletas, com ciclovias em todas as vias; muitas áreas públicas verdes e para atividades físicas; um sistema inteligente de uso da água, com aproveitamento de água pluvial para irrigação e redução de consumo em banheiros; gestão sustentável dos resíduos gerados; fazendas urbanas na proximidade das zonas residenciais; pontos de ônibus com painéis solares para carregamento de celulares e abastecimento de telas interativas com informações de transporte, entre outros.

Um relatório anual de impacto vai demonstrar a alocação dos recursos em ativos compatíveis com essas propostas e os benefícios ambientais alcançados.